ממש כמו המפרט הטכני עליו אתם חותמים כאשר אתם קונים מחשב חדש לבית, גם כאשר אתם מגיעים למעמד של מסירת דירה חדשה על ידי קבלן, ישנו מסמך הנקרא פרוטוקול מסירה, שמפרט את מצבה הפיזי והטכני של הדירה טרם מסירתה. מהו פרוטוקול מסירה ראשוני והאם ישנו פרוטוקול נוסף מעבר אליו? על כך בשורות הבאות.
מהו פרוטוקול מסירה ראשוני?
בניית דירה היא למעשה תהליך בן מספר שלבים, החל משלב היסודות ובניית השלד ועד שלב הגמר ומסירת המפתח. בשלבים הראשונים מתנהל הקבלן למעשה באופן עצמאי לחלוטין אך ככל שמתקרבים למועד המסירה, כך עולה גם הצורך לערב יותר את הלקוח ולתת לו את האפשרות לראות לאן ואיך זה מתקדם. פרוטוקול מסירת דירה הוא מסמך שאותו עורך בדרך כלל הקבלן עצמו ובו מפורט המצב הפיזי והטכני של הדירה, המערכות, האביזרים והאמצעים המותקנים בה ולמעשה כל המפרט הטכני שלה. ככלל נהוג לערוך שני פרוטוקולים: פרוטוקול מסירה ראשוני ופרוטוקול מסירת חזקה.
פרוטוקול מסירה ראשוני הוא פרוטוקול שנערך בשלבי הסיום של בניית השלד, או אז מוזמן הלקוח אל הדירה לצורך סיור סביב הדירה עם נציגו של הקבלן וכשהפרוטוקול נמצא בידיהם של השניים. זהו למעשה שלב הבניה בו הבית כבר מקביל צורה, אבל עדיין קל לערוך בו שינויים במידה ומתגלים בו ליקויים שונים. במעמד זה חשוב שהלקוח יכתוב במסמך הפרוטוקול כל הערה שהוא רואה לנכון להעיר, עד רמת סימנים של נזילת צבע על הקיר ולבטח כל ליקוי משמעותי אחר שהוא מזהה.
על מנת להבטיח שאתם מזהים את כל הליקויים הקיימים על אף שאין לכם שום ידע והיכרות עם התחום, חשוב להזמין מהנדס או חברת בדק בית שתלווה אתכם במעמד של פרוטוקול מסירה ראשוני. לא כל הקבלנים יאשרו לכם את זה ולא תמיד זה מצביע על כך שהם רוצים לרמות אתכם, ויחד עם זאת, אתם מבחינתכם רוצים להבטיח שתהיה לכם האפשרות לעבור על הפרוטוקול בליווי גורם מקצועי, והמקום להבטיח את זה הוא הסכם הרכישה שבו יהיה עליכם להתייחס לעניין זה באופן ספציפי.
מהו פרוטוקול מסירת דירה? מדוע הקבלן שלכם עורך שני פרוטוקולים נפרדים ומה המשמעות שלהם? מה חשוב לדעת על הפרוטוקול הזה ועל האופן בו אתם צריכים להתנהל בו בזמן שאתם מקבלים את הדירה החדשה שלכם מהקבלן? על כך בשורות הבאות.
פרוטוקול מסירת דירה הוא מסמך שמבוסס על אותו הקונספט. הפרוטוקול נערך בדרך כלל על ידי הקבלן עצמו והוא מפרט את הפרטים הכלליים על הדירה (מספר הזמנה, שם לקוח, מועד מסירה וכן הלאה) וכן את מצבה הפיזי של הדירה, המערכות, האביזרים, המתקנים והמפרט הטכני של הדירה.
מהו פרוטוקול מסירת דירה?
כאשר אתם קונים מחשב לבית, אתם מקבלים למעשה מסמך המפרט את כל הרכיבים המותקנים במחשב: קופסת מחשב, לוח אם, זכרון פנימי, דיסק קשיח, כרטיס מסך, מסך, עכבר, מקלדת וכן הלאה. במעמד מסירת המחשב עליכם לחתום על המסמך כמעין עדות לכך שקיבלתם את כל מה שהייתם אמורים לקבל במסגרת העסקה.
האם מדובר במסמך מחייב ברמה המשפטית?
התשובה היא בהחלט כן. הקבלן למעשה עושה שימוש בפרוטוקול זה על מנת להגן על עצמו מפני לקוחות שיבואו ויידרשו דברים שאינם מגיעים להם או שנמסרו להם והם מכחישים את מסירתם ולכן חשוב לבחור בחברת בדק בית מחיר ששווה לשלם (למשל דלתות, חלונות וכן הלאה). יחד עם זאת, אם הקבלן אינו נוהג בתום לב או מגביל את יכולתו של הלקוח לבחון את הדברים לפני שהוא מאשר את הפרוטוקול הרי שהלקוח בהחלט יכול לטעון להטעיה ולבטל את מעמד הפרוטוקול, הכל במסגרת הליך משפטי כולל
למה נועד הפרוטוקול?
ככלל, ישנם שני סוגים של פרוטוקול מסירת דירה – פרוטוקול מסירה ראשוני ופרוטוקול מסירת חזקה. הפרוטוקול הראשוני מתבצע עוד במהלך השלבים הסופיים של הבנייה ונועד לאתר ליקויים שונים בתהליך הבנייה, על מנת שניתן יהיה לתקן אותם על פי הצורך לפני מסירת הדירה ללקוח. הפרוטוקול הסופי מתבצע ממש לפני מסירת המפתח ללקוח.
במעמד המעבר על הפרוטוקול, עובר הלקוח עם נציג הקבלן על כל הדירה ויחד הם בוחנים את מצב הדירה אל מול הפרוטוקול. בשלב זה מומלץ מאוד לציין על גבי הפרוטוקול כל הערה, כל ליקוי, כל תקלה וכל דבר שהלקוח רואה לנכון לציין. כמו כן, אל הבדיקה הזאת מומלץ להגיע עם מהנדס בניין או חברת בדק בית שמלווה את הלקוח ומבטיחה כי הבדיקה מצד הלקוח מבוצעת בצורה מקצועית ויסודית, וכי הוא לא מפספס אף ליקוי בנייה.
מה קורה לאחר עריכת הפרוטוקול?
לאחר עריכת פרוטוקול מסירה ראשוני, ממשיך תהליך הבנייה כרגיל ועל פי הצורך מבוצעים תיקונים של ליקויים שהתגלו במסגרת סיור הפרוטוקול כחלק מהליך ביקורת מבנים המבוצע באתר הבניה. עם סיום תהליך הבנייה ורגע לפני שמוסרים ללקוח את המפתח, נערך גם פרוטוקול מסירת חזקה שהוא הפרוטוקול הסופי. בפרוטוקול זה חשוב מאוד לעבור על כל הדברים בצורה יסודית ולציין כל ליקוי, קטן כגדול. לא כל הליקויים דורשים תיקון ולא כל הליקויים נחשבים לליקויים שיפריעו לכם, אבל עדיף שכל ליקוי יהיה רשום מאשר שבהמשך הדרך לא תוכלו לטעון על קיומו של אותו ליקוי. כדאי להתייעץ על הנושא עם עורך הדין שלכם.
