שוק הנדל"ן הרותח של ישראל, שהינו שוק של קונים בו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע, מקשה על מציאת נכסים במחירים מתחת למחיר השוק באופן שמאפשר עסקאות מסוג "פליפ", דהיינו עסקאות של קנייה, שיפוץ ומכירה מהירה ברווח. יחד עם זאת משקיעי נדל"ן חרוצים יודעים למצוא בתים ישנים, לשפץ ולשדרג אותם, ולמכור אותם ברווח נאה. איך עושים זאת נכון? על כך במאמר שלפניכם
אחד מאפיקי ההשקעה הצומחים ביותר בישראל של 15 השנים האחרונות הוא ללא ספק ההשקעה בנדל"ן. בתים שנרכשו בשנת 2007 שווים כעת יותר מכפול המחיר שבהם נקנו. שוק הנדל"ן של ישראל הינו שוק של קונים, בו הביקוש הרבה יותר גבוה מן ההיצע, וכבר בשנת 2022, בה נכתבות שורות אלו – מעריכים כי מחירי הדיור יאמירו ביותר מ-10%.
בעוד רכבת הנדל"ן ממשיכה לדהור עם מחירים כלפי מעלה, משקיעי הנדל"ן מתקשים למצוא "מציאות", כלומר נכסים מתחת למחיר השוק, במטרה לעשות רווח מהיר לאחר שיפוץ ומכירה. עיסקאות מסוג זה, המכונות "עסקאות פליפ", נפוצות יותר בקרב הישראלים דווקא בהשקעות נדל"ן בחו"ל, וכמעט שאינן נגישות לקהל הרחב בישראל עצמה.
אבל העובדה שקשה למצוא נכסים מתאימים לעסקאות פליפ בישראל, אינה אומרת שהדבר אינו אפשרי כלל. הוא בהחלט אפשרי, ומשקיעי נדל"ן חרוצים וחכמים בהחלט עושים עסקאות כאלו כל העת.
איך הם עושים זאת? על ידי שילוב של איתור חכם של נכסים מתחת למחירי השוק, ושימוש מושכל בטכניקות להשבחת נכס כגון עיצוב פנים ואפילו תמ"א 38.
קניית בית ישן
אחת הטכניקות הטובות ביותר לביצוע עסקאות פליפ מוצלחות בישראל הוא איתור של בתים ישנים. קניית בית ישן בישראל, בין אם בבניין דירות או בית צמוד קרקע, אומרת בדרך כלל כי מדובר בנכס בעל פוטנציאל לא ממומש משמעותי – אחוזי בנייה שלא נוצלו, איכות ירודה של בנייה מעצם היותו ישן, תשתיות לקויות עקב בלאי שנצבר לאורך השנים ועוד.
ישנם שני מקומות עיקריים שבהם ניתן לאתר ולמצוא בתים ישנים למכירה: מצד אחד, במרכזי הערים השונות; מצד שני, במושבים והקיבוצים השונים בישראל, שם הבנייה הוותיקה עשויה להיות מאוד ישנה, בת עשרות שנים, עבור בתים קטנים הבנויים על חלקות אדמה גדולות.
השבחת נכס
לאחר הקנייה של בית ישן, יש כמובן לשפצו או לשדרגו. לפעמים מדובר בהריסתו לחלוטין ובנייתו מחדש בסטנדרט מודרני גבוה, ולפעמים מדובר רק בשיפוץ ושדרוג הבית עצמו. שימוש נכון בטכניקות של עיצוב פנים, בליווי מקצועי של מעצב/ת פנים, יכול להביא לעלייה משמעותית בערך הנכס אפילו באמצעות שיפוץ קוסמטי בלבד.
חשוב כמובן להביא בחשבון את עלות הבנייה והשיפוצים המתוכננים עוד בטרם ביצוע הרכישה לצרכי עסקאות פליפ, זאת על מנת לסיים את העסקה ברווח. דבר נוסף שיש להתחשב בו בעת תכנון הרווח בעסקה הינו סוגיית המיסוי, לרבות מס שבח, אשר עתיד להיות מוטל על העסקה עצמה על ידי המדינה.
