מה הקשר בין בדק בית והערכת שווי נכס?

בדק בית הוא בדיקת או ביקורת מבנה, שנעשים במטרה לוודא שהבית בנוי כהלכה, בהתאם לתקנים ובהתאמה לתוכניות ושאין בו פגמים. חוסר התאמה לתוכנית או פגמים במבנה משפיעים ישירות על ערכו ועל שוויו.

המשפט שלמעלה מסכם פחות או יותר את כל התורה, במשפט אחד, כמו שכל שמאי מקרקעין בתל אביב או במקום אחר בארץ יאשר לכם: דירה או בית שיש בהם חלקים ללא אישור, או כאלה שנמצאים במצב רע, שוויים נמוך יותר מזה של מבנה או דירה שנבנו בהתאם לכל הכללים, שעומדים בכל התקנים וכאלה שהגימור שלהם מושלם.

העניין הוא שכאשר הוא מגיע לבדוק נכס, אותו שמאי מקרקעין בתל אביב יכול לראות רק דברים מסוימים או לבדוק רק דברים מסוימים. דברים אלה קשורים למשל להתאמה של הבית לתוכניות הבניין האדריכליות, למיקומו על המגרש ולחריגות בנייה.

השמאי יכול למדוד שטחים ולהעריך את שווי הבית או הדירה בהתאם לשטחם ומקומם הגיאוגרפי, מיקום הדירה בין הדירות בבניין ומצב הבית, הדירה והבניין המשותף באופן כללי. הבדיקות האלה לא כוללות בדיקה של המבנה עצמו מבחינה קונסטרוקטיבית למשל, כך שבכל מקרה השמאות תהיה מוגבלת למצב שבו "הכול נראה בסדר", או לכל היותר נבדק "על פניו".

בדק בית ככלי לאומדן שווי

בדק בית הוא דבר שחשוב מאוד לעשות לפני קנייה או מסירה על ידי הקבלן (קישור?): במקרה כזה, רובנו חושבים שהייעוד הוא שלו איתור של פגמים וליקויים בבניה, ותיקון שלהם לפני המסירה של הבית או של הדירה ללקוח.

דבר אחר, שלא רבים לוקחים אולי בחשבון, הוא שאותו הליך של בדק בית יכול לשמש גם להערכת השווי ולקיבוע ערכו של הנכס לעתיד:

איתור של פגמים מהותיים בעת מכירה עתידית של דירה עלול בהחלט להשפיע מאוד על ערכה בשוק. אם אותם פגמים מאותרים כבר בשלב המסירה על ידי הקבלן כאשר הדירה היא חדשה, ואם הם מתוקנים בזמן, ירידת הערך לא תקרה.

בדק בית ככלי לקביעת שווי

בנוסף על וידוא תקינות בעת קבלה של דירה חדשה, בדק בית יכול לשמש את השמאי, את המתווך או את הלקוח עצמו ככלי עבודה להערכת שווי בעת קניה של דירה מיד שנייה או בכל מקרה אחר בו דרושה הערכת שווי: בירושה או חלוקת רכוש למשל, או אם קיימת מחלוקת משפטית כלשהי בעקבות נזק שנגרם לדירה או לבית.

דיברנו למעלה על הליך קביעת שווי נכס על ידי שמאי: בדיקת התאמה לתוכניות בניה מקוריות ותב"ע, מיקום הנכס והסביבה שלו, שטחו וכו'. שמאי גם בהחלט יכול לראות בעיה חיצונית או נזק גלוי, ולהעריך אותם כספית, אבל לא מעבר לכך.

פרמטרים אלה הם פרמטרים שנקרא להם 'חיצוניים': כל מה שאפשר לראות ולבדוק בבדיקה חיצונית. בעל מקצוע מנוסה יוכל כמובן לראות דברים שלא ייראו להדיוטות או למי שלא נמצאים בתחום, אבל הוא עדיין יהיה מוגבל בעיקר למה שהוא יכול לגלות בראיה וללא מכשור טכנולוגי מתאים.

בבדק בית ניתן להעריך את מצבם הפנימי של קירות מסוימים או כל הקירות בדירה. אפשר לראות אם צינורות אינסטלציה וביוב תקינים או שיש בהם נזילות סמויות ואפשר לגלות דברים אחרים שאינם גלויים לעין. בנוסף, בבדק בית אפשר לבצע הערכה של מצב הקורות או עמודי התמיכה למשל, לבדוק את מצב לוח החשמל ובכלל את המערכת החשמלית ועוד.

הסיבה לכך שמהנדסי הבדיקה יכולים לבצע בדיקות מקיפות מסוגים אלה ולא שמאים, היא שהם משתמשים באמצעים טכנולוגיים שאין לשמאי או למתווך. אמצעים אלה כוללים למשל אמצעי איתור נזילות באינפרא אדום או אמצעים אחרים שמאתרים אפילו סדקים סמויים.

את הדו"ח שמוציא המהנדס שמבצע את בדק הבית יכול השמאי לקחת ולהשתמש בו בשתי צורות:

1. הוא יכול להעריך מה המשמעות של הליקויים או הפגמים שהתגלו לערכו של הנכס – אם יש להם משמעות – ומה יקרה במידה והם יתוקנו ויסודרו.

2. הוא מקבל הערכה של עלויות התיקונים, ויכול גם להעריך אותן בעצמו, ולנקות אותן משווי הנכס. צריך כמובן לקחת בחשבון שלא מדובר בתיקונים קוסמטיים או דברים פעוטים, אלא עלויות שיש להן משמעויות פיננסיות כבדות.

בסיכומו של דבר אם כך, דו"ח בדק בית יכול לשמש את השמאי להשלמה של הערכת שווי נכס, הן לפני תיקון ליקויים והן לאחריו.

מחפשים שמאי מקרקעין מומלץ בתל אביב? מצאו אותו בקלות באתר B144.