שנת בדק

מה זה בדיוק שנת בדק? האם עומדת לרשותכם שנה אחת בלבד לבצע בדיקת בדק בית ודרוש תיקון ליקויים בבית החדש? האם ישנם ליקויים שתוכלו לדרוש את תיקונם גם לאחר ששנת הבדק תסתיים? מהם הדברים החשובים שעליכם לדעת על כל הנושא של שנת בדק בכדי להבטיח שאתם מקבלים את כל מה שמגיע לכם על פי חוק, אפילו אם הקבלן מספר לכם אחרת? על כך בשורות הבאות.

מהי שנת בדק?

ככלל, בכל מקרה של קבלת דירה חדשה מקבלן , נהוג וחשוב להזמין בדיקת בדק בית המבוצעת על ידי גורם הנדסי מוסמך. בדיקה זו נועדה לזהות ולאתר את כל ליקויי הבניה בדירה, במידה וכאלה קיימים. ליקויים אלה יכולים להיות ליקויים אסתטיים כמו קילופי דלת או טיח, הם יכולים להיות בטיחותיים כמו בנייה לקויה של מרפסת שמש, הם יכולים להיות פונקציונליים כמו בעיות בתשתית המים או בשיפוע הרצפה והם יכולים להיות מכל סוג אחר. הגורם הבודק אחראי לזהות את כל הליקויים ולרכז אותם בדו"ח מפורט.

שנת בדק היא השנה שמתחילה החל מהיום בו נערך פרוטוקול מסירת דירה בין הקבלן לדיירים מומלץ להזמין חברת בדק בית ללוות אתכם בתהליך המסירה. ביום זה מתחילה למעשה שנה שבמהלכה נדרשים בעלי הדירה להזמין גורם מקצועי שיבצע עבורם בדיקת בדק בית ובהתאם לבדיקה זו יוכלו בעלי הדירה להזמין את הקבלן ולדרוש ממנו את תיקון הליקויים כנדרש.

מה קורה אם חלפה לה שנה ולא ערכתם את הבדיקה ולא דרשתם תיקון ליקויים?

ובכן, הביטוי שנת בדק הוא ביטוי מאוד מטעה שכן הוא נותן את התחושה שלרשות בעלי הדירה החדשה ישנה שנה אחת בכדי לטפל בכל הליקויים בדירה החדשה, כשבפועל זהו לא המצב. בפועל, מגדיר החוק שורה של סוגי ליקויים ולכל סוג ליקויים מגדיר גם תקופת בדק מתאימה. כך למשל, ליקויים שאינם יסודיים הם אכן ליקויים שביחס אליהם אכן עומדת לרשות בעלי הדירה שנה אחת בלבד. אבל כאשר מדובר למשל בסדקים עוברים בקירות או בתקרה, הרי שהתקופה קופצת לחמש שנות בדק. כאשר מדובר בליקויים בצנרת, כל סוגי צנרת, תקופת הבדק היא שנתיים. תקופות אלה מפורטות בחוק המכר, ולכל ליקוי שאתם מגלים, סביר להניח שלרשותכם עומדות יותר משנה אחת לדרוש את תיקון הליקוי מהקבלן.

אחרי שאמרנו את זה, תקופת הבדק היא לא התקופה היחידה בה מחויב הקבלן כלפיכם סביב האחריות על עבודתו. על פי חוק המכר, מעבר לתקופת הבדק המתאימה לכל סוג של ליקוי ישנה גם תקופת אחריות של שלוש שנים, וזו חלה לאחר שמסתיימת תקופת הבדק. כך למשל, אם תקופת הבדק לסדקים עוברים היא 5 שנים, הרי שבמשך 8 שנים (5 שנות בדק ועוד 3 שנות אחריות) מיום ביצוע פרוטוקול מסירת דירה, תוכלו לפנות אל הקבלן שלכם ולדרוש את תיקון הליקוי במסגרת אחריות.

החוזה שחתמתם עליו אומר אחרת? זה לא כל כך משנה

למרבה הצער, קבלנים עושים כל שביכולתם על מנת להימנע מאחריות על עבודתם לאחר מסירת הדירה ללקוח. בין היתר, עשויים הקבלנים להחתים אתכם על הסכם רכישה ובו מוגדרים תקופות בדק שרירותיות, ואולי גם תקוצר תקופת האחריות שיעניק לכם הקבלן. בהיבט זה חשוב ששום דבר ממה שהקבלן כותב בהסכם בהיבט זה לא משנה כהוא זה את זכויותיכם על פי חוק המכר. חוק המכר גובר תמיד על כל סעיף בהסכם הרכישה שחתמתם מול הקבלן, במידה וסעיף זה סותר את האמור בחוק המכר. כך למשל, אם הקבלן הגדיר תקופת אחריות של שנה, וקבע שתקופת האחריות מתחילה מהרגע שבו אתם נכנסים לדירה, הרי שאין לכך כל משמעות משפטית. על פי החוק מגיעות לכם 3 שנות אחריות שמתחילות רק לאחר תום שנת בדק המתאימה לסוגי הליקויים השונים, וזה בדיוק מה שהקבלן חייב לתת לכם על פי החוק, גם אם בחוזה שהוא החתים אתכם, כתוב אחרת.

אחרי שאמרנו את זה, על אף שהחוק עומד לצידכם, יהיה עליכם לנהל מאבק משפטי בכדי לקבל את מה שאתם דורשים, ומאבק כזה יכול להיות מהיר ומוחלט אבל הוא גם יכול לקחת זמן ולהיות כרוך בעוגמת נפש לא קלה. על כן, את הדברים האלה חשוב לסגור כבר במעמד החתימה על הסכם הרכישה. הקפידו לחתום על הסכם רכישה אך ורק בליווי עורך דין מקרקעין מומחה, וזה יוכל לוודא שההסכם לא כולל שום סעיף שסותר את חוק המכר, ובכלל זה גם סעיפים המתייחסים לנושא של שנת בדק ואחריות על המבנה.

אז מה עושים בכל שלב? מדריך על רגל אחת

ובכן, כאמור זה מתחיל בהסכם הרכישה. היעזרו בעורך דין מקרקעין וודאו שכל הנושאים הקשורים לבדיקת בדק בית, שנת בדק ושמחויבות הקבלן לביצוע תיקון של ליקויי בנייה לאורך כל תקופת הבדק והאחריות, מקובעת ומעוגנת בהסכם. הפעם הבאה בה תפגשו את הנושא תהיה בשלב של פרוטוקול מסירת דירה. במעמד עריכת הפרוטוקול יהיה עליכם לעבור על הדירה בליווי נציג של הקבלן ולרשום בפרוטוקול כל ליקוי שאתם יכולים לראות בעין, החל מקילוף בטיח וכלה בטיפות צבע שהתייבשו על הקיר. במעמד זה כדאי שיתלווה אליכם מהנדס מטעמכם או נציג של חברה בדק בית מטעמכם.

לאחר שתקבלו את הדירה מומלץ להזמין בדיקת בדק בית כבר בימים הראשונים לפני שתכניסו את כל הרהיטים והפריטים שיפריעו לזהות ליקויים נסתרים. כאשר הבית ריק קל יותר לזהות את הליקויים הגדולים והקטנים. בכל מקרה, אם לא עשיתם זאת אז, הקדימו ומהרו להזמין את הבדיקה כמה שיותר מוקדם. את הדו"ח שתקבלו מהבודק הגישו לקבלן ודרשו את התיקון של כל הליקויים המופיעים בו.

מתי מתחילה תקופת הבדק

במידה ולאורך זמן, גם לאחר התקופה שנקראת שנת בדק, קרי שנה אחת ממועד עריכת פרוטוקול מסירת דירה, יתגלו ליקויים נוספים שלא ראיתם קודם לכן, תוכלו לבחון בחוק המכר האם תקופת הבדק עבור ליקויים מסוג זה עדיין בתוקף, ובהתאם לכך לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים כנדרש. כמו כן, זכרו שגם אם תמה כבר תקופת הבדק עבור אותם ליקויים, אתם עדיין זכאים לאחריות של 3 שנים מעבר לתקופת הבדק עבור כל סוג של ליקוי. היקף האחריות של הקבלן יכולה להשתנות בין תקופת הבדק ובין תקופת האחריות ולכן במידה והקבלן מסרב לבצע את התיקונים הנדרשים, כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין שינחה אתכם לגבי הזכויות שלכם והפעולות שיהיה עליכם לבצע בכדי למצות את הזכויות הללו.

שנת בדק היא בסופו של דבר שם של תקופה ולאו דווקא תיאור של פרק זמן. מדובר אמנם בפרק זמן של שנה, אבל לכל סוג של ליקוי בנייה שנת הבדק היא שונה והיא נמשכת על פני מספר שנים שונה. זהו הדבר החשוב ביותר להבין בכדי לא ליפול בפח של "סליחה, אבל עברה כבר שנה ואתם לא זכאים לאחריות". כל זאת, במיוחד לאור העובדה שגם לאחר תום תקופת הבדק עדיין עומדות לרשותכם 3 שנות אחריות במהלכן תוכלו לפנות לקבלן עם דרישה לתקן כל ליקוי או בעיה שמתעוררת, אפילו אם לא התגלתה במהלך תקופת הבדק.