בדק בית

בכל קבלת דירה חדשה מקבלן ולא פחות מכך, גם ברכישת דירה יד שנייה ואפילו בסיום פרויקט שיפוצים נרחב, חשוב מאוד לבצע בדיקת בדק בית. מהי בדיקת בדק בית? מה כוללת הבדיקה ומדוע כל כך חשוב לבצע אותה? האם הבדיקה משפיעה על האחריות הניתנת לכם על עבודות הבנייה ו/או השיפוצים? האם דוח הבדיקה משמש גם כמסמך משפטי? האם הקבלן מחויב לבצע תיקונים לליקויים שנמצאו בבדיקה? מי מוסמך לבצע את הבדיקה? את כל התשובות לכל השאלות הללו, תוכלו לקבל ממש כאן במסגרת המדריך המלא לבדק בית.

מהי בדקת בדק בית?

תהליכי בנייה הם תהליכים מורכבים, המשלבים בתוכם תחומי ידע רבים, אנשי מקצוע רבים ושלבים רבים וכולם צריכים להתבצע בצורה מתואמת ומדויקת מאוד, על פי תקנים מחמירים וסטנדרטים נדרשים. בהתאם לכך, קיומם של ליקויי בנייה בתום תהליך בנייה או שיפוץ הם אינו דבר חריג וגם לא ניתן באמת לצפות לכך שתהליך בנייה יסתיים ללא אף טעות. ישנם ליקויים, כמובן, שאותם אפשר לקבל אך זה לא אומר שלא צריך לתקן אותם, וישנם ליקויים שאין לקבל אותם בשום מקרה, בעיקר כאשר מדובר בליקויים בטיחותיים, אך לא רק.

בדיקת בדק בית היא בדיקה המיועדת להתבצע במעמד של רכישת בית חדש מקבלן, בית יד שנייה או אפילו בתום פרויקט שיפוצים. מטרתה של הבדיקה היא לבחון הלכה למעשה את איכות הביצוע של פעולות הבנייה בניסיון לאתר את כל ליקויי הבנייה הקיימים במבנה. ליקויי בנייה אלה יכולים לכלול:

ליקויים אסתטיים – ליקויים של קווים לא מיושרים, גימור לא ברמה גבוהה, עבודת פרטצ' וכדומה

ליקויים פונקציונליים – ליקויים שפוגעים בהתנהלות התקינה בתוך המבנה, למשל דלתות שמתחככות ברצפה, חלונות שלא ניתן לסגור, ברזים נוזלים וכדומה

ליקויים בטיחותיים – ליקויים שעצם קיומם עלולים לגרום לסכנה בטיחותית ובמיוחד במרפסות, תקרות, עמודי תמך, תשתיות חשמל וגז וכדומה, אך לא רק באלו

ליקויים מבניים – ליקויים שאינם עומדים בסטנדרטים הנדרשים, הן על ידי המחוקק, עולם הנדסת הבניין ומכון התקנים והן על ידי הלקוח עצמו ומה שסוכם איתו מראש

במסגרת בדיקת בדק הבית נבדקים כל חלקי הבית, עד לאזורים הנסתרים והקטנים ביותר, בניסיון למצוא כל ליקוי שהוא בכל אחת מהקטגוריות הללו, אך לא מוגבל רק אליהן.

מי מבצע את הבדיקה?

בדיקת בדק בית חייבת להתבצע על ידי מהנדס בניין מוסמך בלבד. לעניין זה חשוב לדעת את הדבר הבא: בדיקת בדק בית היא בדיקה המעוגנת בחוק המכר של מדינת ישראל. המחוקק מכיר בבדיקה זו כאסמכתא לכל ליקוי בנייה המופיע במבנה. כמו כן, חוק המכר מפרט אחריות חוקית שיש לכל קבלן בכל פרויקט בנייה, אך מתנה את תוקפה של האחריות בביצוע בדיקת בדק בית. על כן, בכדי שתוכלו לקבל את האחריות המגיעה לכם ובכדי שגם תוכלו לדרוש את התיקון של כל הליקויים שיימצאו במסגרתה, חשוב שהבדיקה תתבצע על ידי גורם מוסמך ומוכר על פי החוק והגורם הזה הוא מהנדס בניין בלבד. כמו כן, חשוב מאוד שאת הבדיקה יבצע מהנדס בניין שלא היה מעורב בפרויקט כלל וכלל. הסיבה לכך היא מאוד ברורה: למהנדס שהיה מעורב בפרויקט יש אינטרס נסתר להסתיר ליקויי בנייה, שייתכן והאחריות עליהם תגיע עד אליו ולכן הוא ייטה להתעלם מליקויים מסוימים ובמקרי קיצון גם מליקויים בטיחותיים. על כן, חשוב לשכור חברה המתמחה בביצוע בדיקת בדק בית ויכולה להעמיד לרשותכם מהנדס בניין מוסמך לטובת העניין, מהנדס שלא היה קשור בשום צורה ודרך לפרויקט ואין לו כל ניגוד עניינים עם אף אחד מאנשי המקצוע המעורבים בפרויקט.

כיצד מבוצעת הבדיקה ומה נמסר לכם בסופה?

בדיקת בדק בית היא בדיקה שמבוצעת על פי רשימת מכולת, כלומר רשימה של אלמנטים אותם מחויב הבודק לבדוק והדברים אינם נתונים לשיקול דעתו. יחד עם זאת, ישנם סוגים שונים של בדיקות בדק בית, אותם יש לבצע בשלבים שונים לאחר סיום הבנייה. כך למשל, בדיקות לגבי סדקים בבית יש לבצע בתוך השנה הראשונה לאחר סיום הבנייה. בדיקות של יסודות המבנה יש לבצע בתוך מספר שנים המוגדרות בחוק המכר, על מנת שתיקון היסודות על פי הצורך עדיין יהיה במסגרת האחריות. לצד כל אלה יש את בדיקת בדק הבית הבסיסית, שכוללת למעשה בדיקה של כל רכיבי המבנה מא' ועד ת'. המהנדס פשוט עובר על כל חלקי המבנה מבפנים ומבחוץ, הוא יכול לדרוש מהקבלן, האדריכל והמהנדס האחראי בפרויקט לראות דו"חות ואישורים למיניהם ולקבל לידיו כל חומר הנדרש לו בכדי לבחון את מצב המבנה. לאורך הבדיקה, מבצע המהנדס בדיקות מבניות, בדיקות עומס, בדיקות יישור ושלל בדיקות אחרות, המיועדות כולן לבחון את מצב הנכס ולאתר ליקויים.

בתום הבדיקה, מוסר הבודק ללקוח דו"ח בדק בית, המפרט את כל פעולות הבדיקה שבוצעו ואת כל הליקויים שנמצאו. דוח זה הוא למעשה מסמך משפטי לכל דבר ועניין ועל הקבלן לבצע תיקון של כלל הליקויים המופיעים בו ללא כל עלות מצד הלקוח. סירובו של הקבלן לתקן את הליקויים הנדרשים, יכול להוביל להליכים משפטיים בהם ישמש הדו"ח כראיה משפטית. זוהי למעשה עוד סיבה חשובה מדוע אתם רוצים לבצע את הבדיקה באמצעות גורם מוסמך ומרשה לביצוע בדיקות בדק בית, שכן רק במקרה והבדיקה בוצעה על ידי גורם כזה, דוח הבדיקה אכן ייחשב כמסמך משפטי קביל. כמו כן, לאחר תיקון הליקויים, מומלץ מאוד להזמין שוב את הבודק על מנת שיבחן את התיקונים שנעשו, והאם הם עונים על הדרישות בכדי להסיר את הליקוי מהרשימה.

האם יש צורך לעגן את סוגיית בדק הבית בהסכם העבודה?

ובכן, בדיקת בדק בית היא כאמור בדיקה המעוגנת בחוק המכר ויחד עם זאת, בכדי להסיר כל ספק ובכדי לעגן את תנאי הבדיקה ואת התחייבויות הצדדים, בהחלט מומלץ לעגן את הנושא של בדיקת בדק בית במסגרת הסכם העבודה עם הקבלן, עם קבלן השיפוצים או עם מוכר הדירה ממנו אתם קונים את דירת היד השנייה שלכם. שימו לב שברכישת דירה יד שנייה, למוכר הדירה אין כל מחויבות לתקן את הליקויים בדירה והוא יכול להציע לכם את הדירה As is. יחד עם זאת, אם הדירה נמצאת במצב רעוע, אם מדובר במבנה ישן או שאתם מאתרים מלכתחילה בעיות שכבר ניתן לראות בעין, כדאי לנהל משא ומתן לגבי מידת ההנחה שיעשה לכם המוכר במידה ויימצאו ליקויים מהותיים, שמחייבים תיקון. בעיגון סוגיית בדיקת בדק הבית, חשוב לעגן את הזכות שלכם לבחור את החברה שתבצע את הבדיקה ולוודא בעצמכם כי לחברה אין כל קשר לקבלן הביצוע של הפרויקט או לכל גורם אחר שלוקח חלק בפרויקט. את הדברים האלה יהיה עליכם לסגור עוד במעמד המקדים לרכישת הדירה ומכאן החשיבות להתייעץ עם הגורמים המקצועיים לפני שאתם חותמים על חוזה מכירה, בכדי לוודא שאכן כל האלמנטים החשובים שאתם אולי לא חושבים עליהם בשלב המוקדם הזה, אכן מעוגנים בהסכם הרכישה ובין החשובים שבהם הוא כמובן חובת הביצוע של בדיקת בדק בית.