מקרים בהם מומלץ לבצע בדק בית

במחירי הדיור של היום רכישת נכס למטרת מגורים, היא לרוב עסקה של פעם בחיים עבור רובנו. בואו נודה על האמת אבל קרוב לוודאי שבעת רכישת בית או דירה מעורבים רוב חסכונותינו, ורובנו גם נשלם על הרכישה הזו למשך שנים רבות באמצעות המשכנתא. לכן ברור כי כל אלה יקרים מדי מכדי לתת להם לרדת לטמיון בשל ליקויים שלא אותרו טרם הקנייה. בשל כך מומלץ לבצע קודם כל בדק בית לפני רכישתו של הנכס, ולדאוג לבצע אותו באמצעות חברה אמינה המעסיקה אנשי מקצוע מיומנים.

מהו בדק בית

בדק בית

 הוא מונח עממי או מקצועי המתייחס ל"תקופת הבדק" המוגדרת בסעיף 4 לחוק המכר. החוק קובע תקופות אחריות שונות ומיוחדות לכל סוג של ליקוי, כאשר לכל סוג של ליקוי נקבעה "תקופת בדק" המשתנה מליקוי לליקוי. כלומר בטווח של שלוש שנים מעת רכישת הנכס (בעיקר נכס חדש) תוכלו להתלונן בפני הקבלן על ליקויים או פגמים שהתגלו בדירה או בבית, ולצפות ממנו לתקנם בתוך תקופת הזמן הזו. בנוסף, לכל תקופת בדק מתווספת תקופת אחריות בת שלוש שנים המתחילה במועד בו מסתיימת תקופת הבדק.

מתי מומלץ לעשות בדק בית

בדק בית נעשה על מנת לבדוק שהנכס שברצוננו לרכוש עומד בכל התקנים. בדק הבית גם יגלה מהם ליקוי הבנייה הקיימים בו, וימליץ כיצד לתקנם. ברור כי המשפט 'מה שרואים מכאן, לא רואים משם' מעולם לא היה רלוונטי יותר מאשר במקרה הזה. מאחר והדברים שמהנדס בניין מוסמך רואה בזמן בדק בית, הם פרטים קטנים שכנראה שלעולם לא היינו שמים אליהם לב. אנחנו בעיניינו הבלתי מקצועית נבחין בהם רק ברגע בו הרטיבות תתגלה על התקרה, או כשהסדקים יתגלו במרפסת. לחילופין כאשר  הריצוף יתחיל לשקוע תחת רגלינו.

בניגוד למה שנהוג להניח, ההמלצה לבצע בדק בית היא לא רק עבור קניית דירה חדשה, אלא גם עבור  מקרים נוספים בהם חשוב לעשות ביקורת. כאשר עבור כל אחד מהם ניתן הדגש לגורמים אחרים.

בדק בית לדירה מקבלן

בדק בית לדירה חדשה שמקבלים מקבלן יכול אולי להישמע לכם מיותר. שהרי מה כבר יכול להיות לקוי בבניה של דירה חדשה לגמרי?  אז זהו שמעבר לבית חדש הוא אומנם מאורע משמח ביותר, אולם אם לא ביצעתם בדק בית, אתם עלולים למצוא את עצמכם לאחר מספר חודשים בבית דולף עם סדקים בקירות, עם בעיות בצנרת ועם עוד כהנה וכהנה מרעין בישין שיפגעו באיכות החיים שלכם ויגרמו לעגמת נפש מיותרת. איתור הליקויים בטרם המעבר, בזכות בדק בית מקצועי, יאפשר לקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים בלי שתידרשו לשלם על כך, שכן תיקונים אלה כלולים באחריותו המקצועית של הקבלן. והתוצאה היא שאתם תוכלו לעבור לבית ללא ליקויים, שתבלו בו בהנאה שנים טובות ורבות.

קבלנים צריכים לעמוד בהרבה חוקים ותקנות שלנו אין מושג לגביהן, וגם לעולם לא נצליח לראות את ההבדל. אולם עין מקצועית כן תבחין בהבדל שבין סוג החול מתחת לריצוף, בשיפוע המרפסת ובעוד פרטים קטנים שאת הליקוי שבהם נזהה רק אחרי כמה שנים. בדק בית לדירה חדשה יאפשר לנו לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים לפני הכניסה לדירה, מה שימנע עוגמת נפש, בלאגן ואת האפשרות שהקבלן יטען שאנחנו גרמנו לליקויים, וינסה להתנער מאחריותו.

בדק בית עבור דירה מיד שנייה

ללא ספק בדק בית בקניית דירה או בית מיד שנייה, הוא כנראה החשוב ביותר והמקיף ביותר. וכמו שלא הייתם קונים רכב יד שנייה מבלי לבדוק אותו, כך גם מן הסתם לא תרכשו דירה מיד שנייה ללא בדיקה מקיפה. המעטפת החיצונית של הבית אולי יכולה להיות צבועה, יפה ומשופצת, אבל לעולם לא תדעו מה קורה בתוך הצנרת, לא תבחינו בפגמים שחלו בתשתית האיטום, שלא לדבר על מערכות האחרות בדירה, כמו מערכת החשמל או מיזוג האויר ועוד.

בתהליך בדק בית, מהנדס הבניין יבחן את כל מערכות הבית בצורה מקיפה. הוא יוכל לומר באופן מדויק אילו ליקוי בנייה קיימים ואיך צריך לתקנם. ההחלטה שלכם תהיה לגבי הליקויים שהתגלו בבדיקת הבית במידה והם לא ניתנים לתיקון, או שאתם מחליטים שאפשר לחיות איתם, או שאתם מחליטים לתקן אותם. בכל מקרה, תהיו מיודעים ולא תרכשו חתול בשק. יתרה מכך, מאחר והדוח כולל גם אומדן כספי, מה שאומר שתדעו כמה עוד נותר לכם להשקיע בנכס שאתם רוכשים. כמובן שדוח הבדיקה ההנדסית של הבית במקרה זה, יכול לשמש אתכם ככלי מוצלח במשא ומתן ויכול להוריד את המחיר ההתחלתי על הנכס.

בדק בית במהלך שיפוצים

ישנם לא מעט מקרים בהם שמעתם על שיפוץ שהשתבש או קבלן שברח מאחריות. לכן כדי למנוע זאת מומלץ לבצע בדק בית תוך כדי השיפוצים או לאחריהם. במקרה כזה בדק בית בזמן השיפוץ או לאחריו יבחן את קיומם של ליקויי בניה, רמת הביצוע של השיפוץ, איכות החומרים, ועמידה של הקבלן המשפץ בתקנות. והכי חשוב, בדיקת המבנה תוך כדי השיפוץ, תאפשר לכם ליהנות ממשהו נדיר באמת וזהו שיפוץ בראש שקט. מתוך ידיעה כי מה שסיכמתם עם הקבלן עתיד להתממש בשל הידיעה כי הוא נתון תחת פיקוח של בדק הבית.

במקרה ובכל זאת נפלתם על שיפוצניק לא מוצלח במיוחד, אולם הייתם מספיק חכמים לבצע תהליך של בדק בית, הרי שדוח המהנדס ישמש אתכם בבית המשפט. אך אל דאגה, ברוב המקרים השיפוצניק ירצה להימנע מחשיפה לתביעות, ולכן יסכים לתקן את הליקויים בהתאם לדוח בדק הבית, כך שמהר מאוד תקבלו לידיכם את ביתכם המשופץ.

אילו בדיקות נכללות בבדק בית

בדק בית מתחלק למספר בדיקות, כאשר כל אחת מתמקדת במערכת אחרת בבית. עצם החלוקה הזו היא שמאפשרת בדק בית יסודי ומקצועי הבוחן כל אלמנט לעומק. כמובן שניתן לבצע חלק מהבדיקות בלבד, או את כולן, הכל תלוי בסוג הנכס. לדוגמה, במקרה שמדובר בדירה יד שנייה, אשר ככל הנראה עברה מספר דיירים לאורך השנים, מומלץ לבצע את מלוא הבדיקות, על מנת להימנע מאי נעימויות כלשהן בעתיד.

בדיקת רטיבות היא הבדיקה הנפוצה ביותר, והיא הבדיקה הראשונה שהחברה המבצעת את בדק הבית תבצע. נכון שיש פעמים בהם גם אנחנו יכולים לזהות את הרטיבות, אולם ישנם מקרים בהם הרטיבות היא נסתרת או שהצנרת בעייתית, ורק מהנדס בניין המצוייד בציוד טכנולוגי מתאים יוכל לזהות אותה. המהנדס ידע לספק לכם מידע לגבי סיבת הרטיבות, לדוגמה האם מדובר במי גשמים, פיצוץ בצנרת, או הצטברות לחות, וגם את המקור שלה. לעיתים קרובות מקור הרטיבות הוא דווקא בצינור של השכנים, ואחריות התיקון תיפול עליהם. כך גם לגבי האיטום שהרי יכול להיות שהאיטום בדירה החדשה נראה נפלא, אבל בגשם הראשון תאלצו לפזר דליים ברחבי הבית. על מנת להימנע מהסיטואציה הזו, ובכדי לוודא שאין ליקויי בנייה באיטום, יש לבחון את האיטום בכל רחבי הבית, כולל מבחן הצפה, ובכך לוודא שתזכו לחורפים יבשים בביתכם החדש.

בשנים האחרונות עלתה המודעות להשפעות של קרינה לא מבוקרת, ובדיקת קרינה הפכה לאחת הבדיקות הבסיסיות המבוצעות. גם בדיקה זו נכללת איפוא בבדיקות בדק בית. גז ראדון הוא גז מסוכן כאשר הוא נמצא בריכוז גבוה, ומכיוון שהוא נפלט מן האדמה, הרי שבבתים צמודי קרקע או בעלי ממ"ד תת קרקעי, חשוב מאוד לבצע בדיקה השוללת הימצאות גז ראדון. במיוחד כאשר הממ"ד משמש לא אחת כחדר מגורים או כחדר ילדים. לכן כאשר מדובר בבניית בית חדש זוהי בבחינת בדיקת חובה.

ישנן גם בעיות שהן נפוצות פחות אולי כמו בעיות במערכת החשמל של הבית, אבל הן הרבה יותר מסוכנות מאחר והן עלולות לגרום למקרים של שריפה או התחשמלות. בבדיקתו יבחן איפוא מהנדס הבניין מטעם החברה שמבצעת את בדק הבית, את לוחות החשמל, השקעים, המערכות לגילוי אש ואת עומס החשמל בבית, כל זאת מתוך מטרה לוודא שהם תקינים ואינם מסכנים אתכם.

בדיקות נוספות נפוצות פחות שניתן לבצע בבדק בית הן בדיקת אקוסטיקה, במקרה ואתם מאוד רגישים לרעשים, או שבניתם חדר מוסיקה מיוחד בביתכם.

ברובן של הבדיקות הללו נעזר המהנדס בציוד אלקטרוני רגיש המסייע לו לבחון את הליקויים, ולבצע את הבדיקות בצורה המקצועית ביותר.

מבנה דוח בדק בית

דוח שיוגש לכם בתום הבדיקות הללו אמור להיות מפורט במיוחד. בדוח עצמו מצהיר המהנדס הבודק כי חוות דעתו הוכנה על פי מיטב ידיעותיו, השכלתו, הכשרתו וניסיונו וכי אין לו כל עניין בנכס שלכם. כלומר מדובר בבודק בלתי תלוי שעניינו רק לבצע את הבדיקות, ולעמוד על כל הליקויים הקיימים, באם ישנם כאלו, בנכס שלכם.

ליד כל בדיקה שבוצעה תופיע החריגה או התקלה שהתגלתה, במידה והיתה, כמו כן תינתן ההמלצה לגבי האפשרות כיצד יש לתקנה. בנוסף יינתן אומדן כספי של התיקון המוצע. לעיתים מדובר בתיקון שולי, כמו החזרתה של רשת נגד יתושים למקומה, ובמקרים אחרים יש הצעה לפירוק מרפסת, או לריצוף מחדש של הדירה. בנוסף חוזה הבודק את הסבירות לכשל, באחוזים, ואת טווח השנים בהם כשל זה אמור להיות דומיננטי. לנוחותכם הוא גם יוסיף טבלה בה יצויין במדויק אליו מערכות בבית מחייבות תיקון והתייחסות ואלו תקינות.

במה יכול לסייע לכם דוח בדק בית

עתה משקיבלתם את חוות הדעת ההנדסית, תוכלו להחליט, במידה ומדובר בדירת יד שניה, האם ברצונכם לרכוש את הדירה או לוותר עליה. אפשרות אחרת היא להשתמש בממצאיו של הדוח כדי להוריד את מחירו של הנכס.

אם מדובר בדירה חדשה או לחילופין בדירה ששופצה, תוכלו לפנות לקבלן בבקשה לתקן את ליקויי הבנייה, ועל פי חוק יהיה עליו לבצע זאת, או שתתבעו אותו בפנייה לבית המשפט בעניין, במידה ודרישותיכם לא תעננה.

ולעיתים בדק הבית גם יכול לסייע לכם לגלות נישות חבויות בדירה שהקבלן הסתיר כדי להתחמק ממס. לא פעם ארע שבעקבות בדק בית גילו דיירי הבית החדשים כי לחדר מסויים יש תקרה גבוה יותר שהוסתרה על ידי הקבלן באמצעות קיר גבס. או שניפחו של חדר מסויים התרחב בעקבות קיר גבס שצימצם את היקפו. לכן כשמגיעים לרכוש דירה או בית מיד שניה דו"ח הבדק יכול לסייע מאוד כדי לגלות את כל אותן נישות חבויות.

מי מוסמך להגיש דוח בדק בית

דוח בדק בית לדירה או בית הוא דוח חשוב המכיל את התוצאות הכי משמעותיות שתוכלו לקבל לגבי הנכס שלכם. ולכן, לא מומלץ להשאיר את הבדיקה בידי חברת בדק בית חובבנית או מהנדס בניין לא מקצועי. 

 .