ביקורת מבנים המדריך
אוקי, אז הבנתם לבסוף למה אתם זקוקים לשירות של ביקורת מבנים מייד לאחר שאתם מקבלים את הדירה החדשה שקניתם מהקבלן מומלץ להזמין בדק בית, אבל עדיין לא ברור לכם איך הבדיקה הזאת מתבצעת ואיך היא יכולה לסייע לכם לאתר את כל ליקויי הבנייה בבית החדש. מה שעוד יותר לא הבנתם זה איך בדיוק בדיקה כזאת יכולה לסייע לכם בתביעה שלכם מהקבלן לתקן את הליקויים שנמצאו במהלכה. האם לבדיקה כזאת יש ערך משפטי? ובכלל, מה כוללת הבדיקה הזאת שרובכם מכירים אותה דווקא בשם בדק בית? כל התשובות בשורות הבאות.
מה כוללת הבדיקה של ביקורת מבנים?
ביקורת מבנים היא כאמור בדיקה מקצועית המיועדת לאתר ליקויי בנייה בדירה חדשה או בדירה יד שנייה שזה עתה נרכשה. בדיקה זו כוללת כל חלק, כל פינה וכל אלמנט שאתם יכולים לחשוב עליו בדירה טיפוסית ריקה. במסגרת הבדיקה נבדק פשוט הכל: שיפוע הרצפה בסלון ובחדרים, שיפוע הרצפה בחדר האמבטיה ובמקלחון, מתגי התאורה, התריסים החשמליים והשקעים החשמליים, האם התריס החשמלי נפתח ונסגר עד הסוף? האם המעצור החשמלי שלו עובד? האם החלונות מחליקים בצורה חלקה על המסילות שלהם? האם הדלתות נסגרות עד תום? האם הבית אטום בכל חלקיו? האם הטיח בוצע בצורה מקצועית? האם ישנם סימני צבע על הקירות? האם המטבח נבנה על פי תכנית הבנייה? האם המרפסת מתאימה להיתר הבנייה שניתן לה? האם היא בנויה על פי הכללים ההנדסיים? האם היא בטוחה לשימוש?
נשמע לכם כמו רשימה ארוכה? זאת רק ההתחלה. בדיקת ביקורת מבנים היא בדיקה מקיפה מאוד שבסופה אתם תדעו אחת לאחת מה מצבו של הבית שזה עתה קניתם.
איך יכולה הבדיקה לסייע לכם ברמה המשפטית?
על פי חוק המכר, לרשות כל אדם הנכנס לנכס נדל"ן שזה עתה נקנה, עומד פרק זמן שבמהלכו הוא יכול לבצע בדיקת בדק בית או ביקורת מבנים, שתוצאותיה מהוות ראיה משפטית לכל דבר ועניין. בתום הבדיקה יניח בידיכם מהנדס הבניין שערך אותה, דו"ח מפורט הכולל בתוכו פירוט מלא של כל האלמנטים שנבחנו וכל הליקויים שנמצאו בבדיקה. את הדו"ח הזה אתם יכולים להגיש לקבלן ולדרוש את תיקון כל הליקויים כנדרש. במרבית המקרים, אם ביצעתם את הבדיקה בתוך פרק הזמן הנתון לכם בחוק, הקבלן ייקח על עצמו את האחריות ויבצע את התיקונים הנדרשים.
מתי יכולות להתעורר בעיות? כאשר הליקויים הם גדולים מדי והתיקון שלהם יכול להיות יקר מדי, כאשר הבדיקה לא בוצעה על ידי גורם מקצועי מוכר או כאשר היא לא בוצעה בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק. במקרים אלה עלול הקבלן להיאבק על טיעוניו גם בבית משפט, ובמקרה כזה הופך הדו"ח המפורט, המקצועי והרשמי שקיבלתם בתום בדיקת ביקורת מבנים לאחד מהקלפים המשפטיים החשובים ביותר שנמצאים אצלכם ביד.
לקריאה אודות מה בודקים בביקורת מבנים לחץ כאן
השגתם את הכסף לדירה, מה השלב הבא? ביקורת מבנים כמובן!
מעוניינים לרכוש דירה? מעוניינים לרכוש מבנה שישמש כמקום מגורים או כמשרד? יש לכם תשוקה לנכס משלכם? לפני שאתם סוגרים דיל משמעותי (אחרי שהשגתם את הכסף ואת המשכנתא המתבקשת), חשוב להזמין מומחה שיבצע ביקורת מבנים עבורכם. במסגרת הבדיקה המהנדס יחקור את איכות הבנייה, את חומרי הבניין – האם הכמויות סופקו כראוי, האם הבנייה יסודית ותקינה? משם הוא יעבור לבדיקת הצנרת והביוב ויבדוק אם יש רטיבות או פוטנציאל לבעיה אקוטית. כעת הוא ימשיך לבחינת הצבע והטיח בקירות ובתקרות ברחבי המבנה, ומה לגבי הריצוף – האם הוא עשוי מחומר אמין? והבידוד בבית – מה לגביו? האם הוא אטום ומבודד כנדרש ויאפשר לכם פרטיות מוחלטת בלי רעש מצד השכנים? את הכל יבדוק המהנדס בלי לפסוח, אף לא על פרט אחד. אתם יכולים להיות רגועים כי בוחן הדירה/המבנה יעשה את כל הנדרש כדי למסור לכם דו"ח מסודר.
תקנות בחוק והצורך לפעול על פיהן
ביקורת מבנים נעשית על ידי מומחים בלבד – אנשים שהוכשרו ולמדו כיצד להנדס את הבית כנדרש. יש להם הכלים הנחוצים כדי להעריך נכונה את המבנה לפני הרכישה הגדולה שלכם. בימינו הטכנולוגיה המפותחת מאפשרת גם למבקרים לאתר ליקויים ולכתוב דו"ח מדויק של ליקויי בנייה בהתאם לתקנות המחמירות בישראל, בהתאם לתקנות הבנייה המבוקשות, בהתאם לתקנות התברואה הנחוצות כדי לקיים אורח חיים בריא ולא מסוכן במבנה בדק בית המלצות – בבית או במשרד.
רכישת דירה/בית/מבנה דורשת בדיקה מוקדמת
ביקורת מבנים נחוצה גם במשרד ולא רק בדירה שרוכשים. לכל מבנה יש פרמטרים שונים לבחינה, אך המשותף לכל הפרמטרים הוא הבודק המדקדק כל פרט ופרט. אפשרו לבעל המקצוע להגיע ולראות את הנכס בהקדם, כך תוכלו להתארגן לפני שההתלהבות תופסת תאוצה ומאלצת אתכם לחתום על חוזה לפני שבדקתם את כל מה שנחוץ עבורכם. רכישת בית לא דומה לרכישת בגד ואפילו לא לרכישת מכונית. בית שעולה מיליון ומשהו שקלים נמדד בחשיבות עליונה. עד שהשגתם את הכסף למשכנתא, "יצאה לכם הנשמה", עכשיו זה הזמן לומר תודה על הקיים, על הנכס שאוטוטו יהיה מושלם. רק ביקורת מבנים והכל מאחוריכם. הדו"ח יוגש, הליקויים יתוקנו ואתם תוכלו להמשיך בתהליך הרכישה שלכם מול הקבלן או מוכר הדירה הנוכחי.
איתור בודק מבנים
כדי לאתר בודק מבנים מיומן צריך לאתר מהנדס בניין שעבר הכשרה, יודע מה לבדוק, איך לבדוק ומתי. מהנדס בניין הוא הגוף המקשר ביניכם – חושקי הנכס – לבין הנכס עצמו, המוכר או הקבלן.
בודק המבנה לא יתעלם מליקויים קטנים כגדולים. הוא רק יחפש את הדרך לתאר בדייקנות יתרה מה צריך לתקן במבנה המיועד למגורים או למשרד (וכמובן, לשימושים נוספים לבחירתכם).
בהנדסה אזרחית, ביקורת מבנים כוללת בתוכה רשימה של בדיקות מקצועיות ובכללן גם את המונח בדק בית. תפקידן של הבדיקות הללו הוא לעמוד על טיבו של מבנה או חלק ממנו, אם זו דירה, בית וכל מבנה אחר בתחום הנדסת הבניין. הבדיקות האלו נעשות כדי לאתר ליקויי בנייה, אי התאמות לתקן וכשלים אחרים בנכס.
מה כוללים מבחני ביקורת מבנים
ביקורת מבנים היא בדיקה אשר במסגרתה אמורים להתגלות ליקויי בניה ונזקים, שאינם גלויים לעין בלתי מקצועית. בדיקת המבנה תגלה האם הנכס המועמד לרכישה נבנה לפי תקני הבניה, ואם הוא עומד בסטנדרטים הנדרשים. כאשר מדובר בבניין חדש נהוג לבצע ביקורת בניה לפני מסירת הנכס לקונה, ואילו בבניין ישן מומלץ לבצע בדק בית לפני הקניה.
ביקורת מבנים אינה מסתיימת לאחר איתור הליקויים, אלא עוסקת גם בהכנת חוות דעת מקצועית המפרטת את ליקויי הבניה בהתאם לחוק בצירוף אסמכתאות ותצהירים, היא אמורה גם לכלול אומדן של עלות התיקונים והוראות והמלצות על אפשרויות התיקון.
מדוע חל גידול בצורך בדוחות הבדיקה
בשנים האחרונות אנו רואים עלייה חדה ומשמעותית במחירי הדירות. עליית המחירים בשוק הנדל"ן נובעת מסיבות רבות אומנם, אך אחת הסיבות היא גם עלייה בעלות הבנייה, וכאן מדובר הן בעלות החומרים והן בעלות כוח האדם. זוהי ככל הנראה הסיבה לכך שקבלנים כיום מוצאים את עצמם לא אחת עומדים מול עלויות גבוהות יותר מהמקובל בשנים עברו. ולכן היום, יותר מאי פעם, קבלנים מנסים לחסוך בעלויות. בשל כך בהחלט סביר להניח כי מפעם לפעם איכות הבנייה תינזק.
בעין בלתי מקצועית, קשה מאוד עד בלתי אפשרי לבחון את איכות הבנייה של דירה הנרכשת מקבלן. בנוסף קיימת גם תופעה מדאיגה, שהפכה נפוצה יותר ויותר, והיא של שימוש בחומרים זולים ופחות איכותיים מהמובטח לרוכש הדירה. כמו למשל שימוש בריצוף בסטנדרט נמוך יותר מהמקובל ומהמובטח. במצבים כאלו ספק אם רוכש הדירה יוכל לראות את ההבדל, שכן הוא אינו איש מקצוע שיכול להבחין בין סוגי הריצוף השונים.
דוגמא נוספת ומדאיגה לא פחות היא העסקה של קבלני משנה, או בעלי מקצוע ללא הניסיון הדרוש, מה שחוסך בעלויות כמובן בשל מחירם הנמוך יותר. כאן חוסר הניסיון עשוי לגרום לביצוע עבודה רשלנית.
ליקויי בנייה שונים הנובעים הן מאי התאמה בין איכות החומרים והעבודה, והן בשל טעויות או רשלנות מצדו של הקבלן, תוכלו לבדוק אך ורק בעזרת איש מקצוע שהוא מהנדס המתמחה בתחום ביקורת מבנים.
שאלה: כשאתם קונים אוטו אתם לוקחים אותו לבדיקה? אז מדוע אתם לא עושים זאת כאשר אתם רוכשים דירה חדשה, מיד שניה?
בדיקת מבנים לפני קניה
רכישת דירה או בית, היא לרוב העסקה הגדולה ביותר שתעשו במהלך חייכם, אז מדוע אתם כמו צרכנים רבים אחרים, לא בודקים את תקינות הדירה לפני שאתם נכנסים אליה. הידעתם כי גם בדירות חדשות מהקבלן, ועל אחת כמה וכמה בדירות יד שנייה, ייתכנו ליקויים רבים.
כדי שהמרפסת לא תקרוס
ליקויי בנייה עלולים להיות מסוכנים, אפילו בבניינים חדשים לגמרי, יד ראשונה מקבלן. לעיתים מרפסות קורסות או אריחי חיפוי נופלים. לכן כדי להמנע ממצב כזה מומלץ לפנות לאיש מקצוע. בבדיקה של המבנה מבחוץ, בעל המקצוע ינסה לאתר סדקים וסימנים לבלאי מסוכן. במידה ויתברר כי הבניין דורש הליך של שיקום מבנה, עלות התיקון יכולה להגיע גם לעשרות אלפי שקלים. בנוסף, מומלץ לבדוק ברשות המקומית אם אין על הבניין צו של מבנה מסוכן, במידה וכן הדבר יצריך לכל הפחות שיפוץ מקיף ויקר.
הבדיקה ההנדסית כוללת השוואה של חריגות בנייה, בדיקת יציבות המבנה, חיפוש אחרי סימני שקיעה ואיתור סדקים בקירות. בעל המקצוע ימפה את הסדקים ויגיש חוות דעת על הסוגים ואופן הטיפול בהם.
בדיקת מבנים עם חברת בדק בית
ערך הדירות ונכסי הנדל”ן בשחקים, וכאשר ערך הדירות ממריא בעשרות אחוזים בכל שנה ושנה, ובכל שנה שעוברת לזוגות צעירים קשה יותר למצוא דירה לרכישה. חשיבותה של עריכת בדיקה מקיפה ויסודית לדירה בטרם הרכישה, הופכת חשובה יותר ויותר.
את הבדיקה המקצועית לקראת הרכישה כדאי לרכז אצל מהנדס אזרחי או מהנדס בניין מוסמך, אשר יכול לבדוק הן את חריגות הבנייה והבדיקות ההנדסיות, והן את תקינות המערכות השונות בבית. מומלץ להזמין מהנדס בניין המתמחה בשיקום מבנים, ולא מהנדס המתמחה בבנייה, כשהמטרה כאן היא לקבל בדיקה מדויקת ומקצועית יותר.
בדיקת מבנים
על ידי חברת בדק בית אורכת בין שעתיים לארבע שעות, וחשוב להיות נוכחים בה עם בעל המקצוע, זאת על מנת לוודא את רצינותה, וכדי להבין את משמעות הליקויים. כאמור, בעל המקצוע או החברה המבצעת יגישו לכם דו"ח מפורט של הליקויים, יחד עם הדרכים לפתרון ועלויות נדרשות. הדו"ח ישמש אתכם מול בעלי המקצוע המשפצים, וכקלף במשא ומתן על רכישת הנכס, מול המוכר. קחו בחשבון כי יכול להיות שבעל הנכס אפילו לא יודע על המצב הרעוע של הבית ומערכותיו.
היכן שהקוסמטיקה אינה מועילה בדק בית מקצועי
בעלי בתים רבים מבצעים תיקונים לפני המכירה, כגון החלקת קירות, גירוד הקיר מעובש ותיקוני שפכטל. כתוצאה מכך, כשתבואו לראות את הדירה היא תיראה מצויין. אך מדובר בתיקונים קוסמטיים, שלא פותרים את התקלה המהותית.
בדיקה יסודית של איטום הבית באמצעות הצפה מבוקרת של הגג והמטרת מים על הקירות החיצוניים, יכולה לזהות את הכשלים באיטום. מעבר לכך, עבודות לא מקצועיות של איטום יכולות להוביל לנזילות ולנזקים משמעותיים למבנה. רק באמצעות בדיקה של בעל מקצוע מומחה ניתן לגלות את הליקויים ולדרוש מהמוכר לתקן אותם לפני הרכישה. בנוסף לאיטום הגג, יש לבדוק גם את תקינות האיטום של הדלתות והחלונות, את תקינות הצנרת כולל איתור נזילות נסתרות המבוצע על ידי מצלמה תרמית מיוחדת, שיכולה לאתר את מקור הנזילה או הרטיבות ללא צורך בשבירת הקירות, את נקודות היציאה של המים, את פתחי הביוב והברזים, את לחץ המים והעמידה, וסורקים אחר שאריות של חלודה בצנרת, וכן את מערכת הניקוז של הדירה.
את מי כדאי לבחור כבודק
בחירתו של בודק שיבצע עבורכם את דוח ביקורת מבנים אמורה להתבצע על ידכם.מאחר ומדובר במהנדס בניין יש קודם כל לוודא שלמהנדס שבחרתם יש רשיון בתוקף, ושהוא מופיע ורשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים. בלי שתקפידו לפחות על הכלל הזה בבחירת מהנדס בניין, לא תדעו אם מי שעומד לפניכם הוא בכלל בעל ההרשאות והידע הדרושים לכם. ככלל מהנדס רשום צריך להיות בוגר פקולטה להנדסה אזרחית, ומומחה בהנדסת בניין וזאת ממוסד מוכר בישראל או מחוצה לה. כלל שני בבחירת מהנדס בניין הוא שיהיה לו נסיון וידע בתחום בו אתם מבקשים לבצע את העבודה. לכן כדי למצוא את השירות היעיל והטוב ביותר כדאי להשוות בין חברות העוסקות בתחום, לתאם פגישת היכרות ולקבל המלצות. כך ניתן לבצע ביקורת מבנים גם עבור דירות חדשות וגם בנכסים מסחריים, תעשייתיים או ציבוריים. כאמור, נסיונו של הבודק מאוד חשוב, ומומלץ לדאוג לקבל המלצות עליו או על החברה מלקוחות.
